logement social et communautaire – jour 1

J’ai rencontré des passionnés, des allumés, des convaincus. C’était des professionnels chevronnés et dévoués, des citoyens engagés, des entrepreneurs sociaux créatifs. Des animateurs de communautés, des défenseurs et promoteurs de droits sociaux et aussi des gestionnaires et élus responsables et à l’écoute.

Pour la seconde fois en deux ans (voir billets d’alors) j’ai eu la chance d’assister au colloque du Réseau québécois des OSBL en habitation (RQOH) qui se tenait à Montréal, accolé cette fois à celui de l’association canadienne : l’ACHRU-CHRA 1. Un rassemblement de 750 personnes avec un programme impressionnant !

L’atmosphère était nettement plus optimiste qu’il y a deux ans. Le nouveau gouvernement libéral promettant des investissements à court terme et l’élaboration collaborative d’une stratégie à long terme d’ici deux ans.2

En plénière d’ouverture du 12 avril, l’architecte Ryan Gravel présenta différents exemples de  revitalisation où des infrastructures obsolètes (ex : voies ferrées inutilisées) sont réaménagées pour faire place à de nouvelles manières de vivre en ville. L’exemple d’Atlanta, où habite l’auteur du livre Where we want to live, était particulièrement démonstratif. Je me demandais comment nous, montréalais, pourrions profiter de tels réaménagements le long de cette voie ferrée qui entoure justement les quartiers centraux. Il nous faudra trouver moyen de négocier avec des compagnies ferroviaires qui ne sont pas faciles d’approche ! Une alliance canadienne des forces et expériences serait certainement utile à ce propos.3

L’atelier portant sur “Permaloge” présenta cette idée, qualifiée d’audacieuse par les promoteurs eux-mêmes (RQOH), qui viserait à appliquer le principe du Fonds des générations au domaine du logement communautaire et social. C’est une proposition complexe sur laquelle je devrai revenir dans un prochain billet. Pour le moment disons en résumé qu’il s’agirait de financer le logement social et communautaire par une émission d’obligations gouvernementales à 3 % dont les résultats en terme de fonds levés seraient réinvestis par une instance compétente (ex. la Caisse de dépôts) produisant des revenus à hauteur de 7-8%. La différence entre les intérêts payés sur les obligations et les revenus tirés de l’investissement servant à financer le logement social. Ici la modélisation appliquée à l’échelle d’un logement.

permaloge_modelisation

Dans la même veine, mon atelier suivant présentait  Valocom, une autre proposition du RQOH qui vise cette fois à répondre aux besoins de travaux et de valorisation de l’équité accumulés par le secteur du logement communautaire dont les actifs sont évalués à près de 5 G$.

Sans aller très loin dans l’analyse de cette approche de financement obligataire je me demande si l’argument de vente principal des promoteurs de Permaloge (libérer le gouvernement de la charge des logements subventionnés par PSL après 15 ans) n’est pas aussi son talon d’Achille. N’est-ce pas là une forme de privatisation de la responsabilité de l’État ? Dans 15 ans seulement, c’est mieux qu’un retrait immédiat comme on en parle en laissant entendre qu’Accès-logis pourrait disparaître. J’y reviendrai. [Pour un retour historique sur ce programme voir AccèsLogis Québec (1997-2015) : les hauts et les bas de la co-construction d’une politique publique (pdf)]

En fait c’est d’un repli de l’investissement « dans la pierre » qu’il est question, en prétextant que la subvention à la personne (PSL) est plus adaptable et que le marché privé peut s’occuper d’investir dans « la pierre ». Cette question “la pierre ou la personne” ouvrait la plénière qui terminait la journée du 12 pour le RQOH : Les municipalités et le développement du logement communautaire. Trois maires, de petite, moyenne et grande municipalités, représentant les deux fédérations et la ville de Montréal ont répondu à des questions telles « Financement de la pierre ou des personnes ? ».

J’ai été agréablement surpris de la vigueur avec laquelle les élus municipaux ont défendu l’importance de l’investissement à long terme, « dans la pierre ». Et aussi de quelques réparties critiques, notamment de la Ville de Montréal, à l’endroit de la SHQ : « Accès-logis 2.0, ça ne veut rien dire », ou encore « On travaille avec les coûts admissibles de 2009… On fait du travail que la SHQ refera ! ». Voici quelques gazouillis (tweets) rédigés en rafale (les 12 premiers en 26 minutes !) durant la plénière reprenant, résumant certaines déclarations des maires.

gilles_a gillesenvrac
Municipalités et développement logement communautaire, panel de 16h à 17h30 Copeman (Mtl) Cusson (UMQ), Thibert (FQM)
16-04-12 16:26
gilles_a gillesenvrac
Aide à la personne ou à la pierre ? Les deux… L’un est flexible, l’autre est permanent… La ville de Mtl veut les deux. #untoitundroit
16-04-12 16:31
gilles_a gillesenvrac
L’aide à la pierre est plus structurant. Contribue mieux à la revitalisation des quartiers. Maire Drummondville, UMQ #untoitundroit
16-04-12 16:33
gillesenvrac
FQM, les deux approches sont complémentaires. Le supplément est essentiel dans les petits milieux. Préserver multi approches #untoitundroit
16-04-12 16:35
gillesenvrac
Rôle des municipalités dans le logement communautaire ? On connaît le terrain, accessibilité, exclusion. Mais peu consultés #untoitundroit
16-04-12 16:39
gillesenvrac
Petites municipalités souvent même pas une personne pour s’occuper de ça. connaît les problèmes, mais faut avoir les moyens #untoitundroit
16-04-12 16:40
gillesenvrac
Montréal est mandataire. On travaille avec les coûts admissibles de 2009… On fait du travail que la SHQ refera ! #untoitundroit
16-04-12 16:42
gillesenvrac
Travailler sans être assujettis à des règles parfois archaïque. Montréal. #untoitundroit
16-04-12 16:43
gillesenvrac
FQM Les programmes doivent tenir compte des capacités des petites municipalités #untoitundroit
16-04-12 16:45
gillesenvrac
MTL 25000 ménages en attente de logement. Accès logis 2.0 ne veut rien dire… #untoitundroit
16-04-12 16:46
gillesenvrac
MTL veut répondre aux besoins avec le fédéral et le provincial, prendra beaucoup d’efforts conjoints. #untoitundroit
16-04-12 16:48
gillesenvrac
Qu’arrivera-t-la fin de conventions ? On veut participer aux discussions partenaires du gouv fédéral et avec les org. comm. #untoitundroit
16-04-12 16:52
gillesenvrac
Logement communautaire un investissement, pas une dépense. #untoitundroit M. Cusson
16-04-12 17:00
gillesenvrac
Important d’informer les élus pour soutenir les projets, pour réduire les préjugés. @RQOH_ #untoitundroit
16-04-12 17:07

Atelier municipalités et logement communautaire

gillesenvrac
Impôt foncier, impôt le plus régressif et moins adapté à la redistribution. Mais Ville a rôle lutte pauvreté, itinérance. #untoitundroit
16-04-12 17:09
gillesenvrac
250 000 ménages au Qc paient +50% de leurs revenus pour se loger, faut trav. avec villes pour changer ça. Corriveau @RQOH_ #untoitundroit
16-04-12 17:25
  1. Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine  (retour)
  2. Cette perspective vue du Québec, on peut souhaiter qu’elle ne servira pas d’excuse ou de paravent à la contraction des efforts du gouvernement provincial en matière de logement social.  (retour)
  3. Voir cette petite animation que j’ai développée en 2001-2002 – les techniques d’animation n’étaient ce qu’elles sont devenues !  (retour)

logement social et investissement privé

Quatre ateliers et deux conférences en plénière plus tard…(voir billet précédent) Ce cinquième colloque du RQOH était bien rodé. Il faut dire que les installations du Château Champlain sont intéressantes… même s’il a fallu un bon 15-20 minutes à nos hôtes pour régler un problème de son lors du premier atelier (on entendait dans les haut-parleurs du plafond l’exposé donné dans un autre atelier !) Le 5 à 7 au Caf-conc et les conférences et le diner à la « salle de bal » étaient très bien. Et les ateliers ont donné l’occasion d’échanger et de débattre, la plupart du temps.

La conférence de Jean-Paul L’Allier, ce jeune vieux de 76 ans, fut dynamique et donna à réfléchir. À propos de la négociation (du monde communautaire) avec les élus, des politiques néo-libérales des dernières décennies… Citant Stiglitz (Le triomphe de la cupidité) mais aussi Roland Arpin (Territoires culturels) cet ancien ministre des Communications et des Affaires culturelles (aussi ministre de la Fonction publique), dans le premier gouvernement Bourassa en 1970 (il avait 31 ans) est surtout connu par les plus jeunes pour son passage à la mairie de la capitale nationale. Il ne faut pas se présenter devant les élus avec un problème. C’est toujours mieux quand on arrive avec une solution à un de leurs nombreux et pressants problèmes. Selon lui, il y a 4 piliers à la manière, la culture (je ne crois pas qu’il ait utilisé le mot “modèle”) québécoise : L’État; l’action coopérative; le syndicalisme et la capacité démocratique.

Durant le diner nous avons pu entendre pendant une dizaine de minutes le ministre de la santé M. Barrette, venu saluer le travail des milliers de bénévoles et travailleurs du Réseau québécois des OSBL d’habitation. Il en a profité pour rassurer le mouvement concernant le maintien du programme de soutien à l’action communautaire en logement social, qui ne subira pas de compression (mais pas d’augmentation non plus !) et aussi à propos d’une révision en cours de la règlementation sur la certification des résidences privées pour ainés dont la nouvelle mouture, élaborée en collaboration avec le RQOH, devrait mieux reconnaitre la situation des OBNL dans le secteur.

L’atelier sur la gestion des réserves (hypothécaire, immobilière, mobilière et de gestion) donné par Mme Andréanne Gingras m’aura appris que la constitution de ces réserves, qui est pourtant une obligation contractuelle (pour certaines des réserves) d’un programme comme Accès-Logis, n’est pas une dépense admissible du point de vue de la régie du logement pouvant justifier une augmentation de loyer… Je me demande comment font les administrateur pour remplir leur obligation ? Un guide sur la gestion des réserves sera bientôt disponible sur le site de la SHQ.

J’ai trouvé un peu décevant l’atelier sur le financement des projets, avec des porte-paroles de la SHQ, de la SCHL et d’un projet communautaire “La rue des femmes”. Trop de présentations générales et pas assez de place à la discussion. La présentation longue sur le projet de La rue des femmes mettait en lumière la difficulté de financement, la longue marche vers une certaine stabilité de l’organisme… mais il aurait mieux valu séparer la présentation des programmes de financement généraux du projet particulier. Ce qui aurait peut-être laissé de la place pour un peu d’information sur la situation au Fonds québécois pour le logement communautaire, où se cristallise (et reste gelée pour le moment) une bonne part de la capacité d’ auto-développement du mouvement.

L’atelier de ce matin, portant sur les relations possibles entre les OBNL d’habitation et les processus de gentrification, avec Mme Bélanger de l’UQAM, est surtout venu conforter, comme je le craignais, une vision généralement négative de ce phénomène associé aux efforts de revitalisation dans les quartiers populaires. Non pas que je nie que l’arrivée dans les quartiers anciens de populations ayant plus de moyens (et d’exigences) peut avoir des effets pervers, en terme de hausse de la valeur des logements… Mais je suis “tanné” de voir opposer radicalement le logement communautaire à propriété collective (OBNL et coopératives) et toute forme de propriété privée, mettant dans le même bain les grands entrepreneurs constructeurs de condos et propriétaires immobiliers et le petit propriétaire d’une unifamiliale ou d’un duplex, qui peut et doit être un allié dans la préservation et la construction de quartiers sains.

Le dernier atelier auquel j’ai assisté, portant sur les Obligations à impact social, était présenté par James Mc Gregor, ancien VP à la SHQ qui a eu une longue carrière dans le développement de logement social. Son exposé m’a rappelé un texte que j’ai vu passer récemment, La mobilisation des capitaux privés pour le bien public. Ce type de programme, mobilisant des capitaux dans des projets sociaux, où parfois le gouvernement remboursera le financier (souvent une fondation) suivant l’atteinte d’objectifs sociaux désirés, ne semble pas près de se développer ici au Québec. Mais je ne suis pas sûr que l’atelier ait permis de clarifier vraiment les enjeux. S’il s’agit de remplacer une intervention publique par un investissement privé qui mettra l’accent sur l’atteinte d’objectifs sociaux mesurables, il y aura certainement des résistances. Mais s’il s’agissait plutôt de mobiliser de nouvelles ressources financières privées capables d’attendre 8-10 ans pour voir des résultats ?

La mobilisation du capital privé, dans des projets collectifs de développement local et d’habitation, peut prendre la forme de projets d’auto-promotion (voir cette publication et cette vidéo  de Vivre en ville) où des groupes de futurs propriétaires pourraient être accompagnés par les GRT qui ont toutes les compétences et expérience nécessaires dans la définition et la construction d’habitation à plus haute densité qui seraient mieux inscrites dans le tissus urbain (et moins couteuses) que les actuels projets de condos… L’ouverture des acteurs du monde du logement social et communautaire à l’endroit de tels projets pourrait briser la tendance au replis sur soi du secteur communautaire et permettre de définir des quartiers qui seraient dessinés pour tous, où les ressources de l’État, du monde communautaire mais aussi celles de l’épargne personnelle mises dans l’achat d’une maison pourraient être mobilisées.

Somme toute, ce fut un colloque intéressant, et je remercie l’équipe du RQOH et les conférenciers et responsable d’ateliers ! Ce fut très stimulant de rencontrer des gestionnaires d’OBNL en habitation de partout au Québec.

un crédit d’impôt plus équitable = un levier de développement

Dans le Globe and Mail du 12 novembre, sous le titre A smart-money manifesto : 10 tips from a father to his daughters. Le quatrième « tip » se lit comme suit :

4. Leave your home out of your retirement income plan. You have to live somewhere all your life. I have watched a number of people sell their big homes and move into something smaller. In the end, most of them got very little cash out of the deal for one reason or another. There are too many places for it to leak away. Choose a house that is just the right size for your family and resist getting something bigger. It just costs more to operate and maintain. Do not be house rich and cash poor.

Soit : laissez votre maison en dehors de vos projets de revenus à la retraite. L’auteur, Rob Carrick, un spécialiste des « finances personnelles », dit qu’il a vu trop souvent des gens vendre leurs grandes maisons pour emménager dans plus petit, tout en ne dégageant en fin de compte que peu d’argent liquide. Il recommande d’avoir une maison « juste assez grande » et de résister aux envies de grandeur, qui coutent cher à entretenir. Il ne faut pas finir riche d’une maison mais sans le sou ! Oui, mais alors tout ton argent est placé en produits financiers ? Les revenus générés seront-ils toujours plus importants que des placements immobiliers ? — Je ne suis pas un spécialiste, ni même un amateur de produits financiers, alors je ne saurais répondre… Et puis, sans céder à l’envie de grandeur on peut imaginer des investissements immobiliers sur d’autres biens que sa propre maison. C’est d’ailleurs ce que Rob Carrick suggère dans sa 7e recommandation : (entre autres) investir dans des propriétés autres que sa maison. Dans un marché immobilier comme Montréal, où une majorité de gens sont locataires, il y a sûrement place pour des investissements à long terme. Cela pourrait même être des projets collectifs d’habitation pour ainés, non ?

Dans un contexte où les besoins en matière de services seraient « solvabilisés » par une assurance ou un programme à long terme d’investissements publics, notamment grâce à une transformation de l’actuel programme de crédits d’impôts pour ainés, qui serait rendu plus équitable et accessible, on peut imaginer des projets mobilisant l’épargne collective des petits propriétaires et épargnants et non seulement du grand capital privé. Non ?

La rumeur laisse entendre que le ministre Hébert ne toucherait pas au crédit d’impôt pour le maintien à domicile des personnes âgées, acquiesçant ainsi à la demande de l’Association des résidences privées du Québec. Alors qu’une transformation du crédit d’impôts qui le rendrait relatif au revenu, remboursant une plus grande part de la dépense pour les bas revenus que pour les revenus élevés, permettrait « l’entrée sur le marché des services » à des ainés qui, aujourd’hui, n’en ont pas les moyens. Autrement dit on permettrait l’émergence de projets d’habitations avec services répondant aux besoins de nouvelles clientèles, moins fortunées que celles qui ont aujourd’hui accès à un « marché » qui n’est soutenu qu’à hauteur de 30 %.

Pourquoi l’État accepte-t-il de soutenir à hauteur de 75 % pour les ménages à bas revenus ( 32 000$ et moins, si je me souviens bien) les services de garde d’enfant, le plus souvent en milieu familial « non régi », et ce sans se sentir obligé d’accréditer ces milieux ? Pourtant les enfants sont une clientèle fragile. Mais les parents sont là pour choisir, et payer tout de même une partie de la facture.

Déjà tout un réseau existe d’OBNL en habitation et d’offices municipaux offrant des habitations pour ainés avec un minimum de services, qui pourraient améliorer leur offre socialement pertinente, devenue économiquement accessible. Des services qui joueront un rôle important pour réduire les risque d’isolement, de malnutrition, de chutes… Mais les OBNL et OMH ne seront pas les seuls, et sans doute pas les principaux acteurs du développement des solutions communes de demain. Évidemment, il y aura toujours quelques projets de luxe et pour clientèles fortunées. Mais ceux-ci ne répondent pas aux besoins des gens ordinaires, de la majorité.

Le financement d’un programme bien pensé de services « de base », soit l’aide aux activités de la vie (quotidienne ou domestique) et l’aménagement environnemental adapté au vieillissement, pourrait faire beaucoup pour diminuer la pression sur les services de compensation des pertes d’autonomie (qu’ils soient financés comme assurance ou service public). Un tel crédit d’impôt pour le maintien à domicile plus accessible faciliterait l’émergence d’initiatives portées par des communautés de vie, des voisinages, des projets intergénérationnels d’auto-construction, des collectivités intentionnelles… En plus, naturellement, de favoriser l’accès aux actuelles résidences privées à de nouvelles clientèles.

logement, indivise et densité

La progression invisible des copropriétés indivises s’ajoute à une foule d’autres indices signalant que les modes de fonctionnement en place ne jouent plus leur rôle dans les quartiers centraux de Montréal : « Les familles continuent à se rabattre massivement vers les banlieues. la construction de logements locatifs est en panne sèche, le parc de coopératives d’habitation et de logements sociaux peine à se développer et l’itinérance fait maintenant partie de la réalité de nos quartiers », a déploré François W. Croteau, maire de l’arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie.

Notre étude confirme qu’il existe présentement au sein de la population montréalaise un très fort désir d’accéder à la propriété. « Il va de soi que nous souhaitons que les Montréalais deviennent propriétaires à Montréal plutôt qu’en banlieue. Le problème que notre étude a mis en lumière est que cela se fait présentement au détriment des locataires du Plateau et, sans doute, des autres quartiers centraux de Montréal », a ajouté Josée Duplessis, conseillère de ville du district de De Lorimier.

Extrait d’une Étude de Projet Montréal sur les copropriétés. Ici le Pdf. Cette situation (croissance de l’importance de la propriété indivise) ne me surprend guère : avec des prix exorbitants il devient nécessaire de se mettre à plusieurs pour rassembler la crédibilité financière…

Deux autres études sur les questions de logement, venant de la Société d’habitation du Québec cette fois. L’évolution démographique et le logement au Québec : rétrospectives 1991-2006 et perspectives 2006-2056, étude de l’institut de la statistique du Québec lancée lors des Entretiens sur l’habitat du 29 février dernier qui portaient sur le thème de La densification résidentielle : comment en favoriser l’acceptabilité sociale ? (un numéro spécial de la revue Habitation Québec, réalisé pour l’occasion). Sur une question incidente : Le vieillissement de la population et le logement : exploration en banlieue, seul numéro de la revue Habitation Québec publié en 2011.

quand le marché ne suffit plus

Lors d’une conférence sur la croissance des ménages d’une personne, organisée par la SHQ et l’INRS – Urbanisation, culture et société, dans le cadre des Entretiens sur l’habitat, certaines interventions mettaient en lumière une tendance du marché actuel de l’habitation qui risque de favoriser un deuxième exode des ménages : après les familles durant la première vague d’étalement urbain, les aînés risquent de se tourner vers les banlieues eux aussi, si les prix continuent de monter dans les secteurs à haute densité comme ils le font. Ce qui irait à l’encontre des objectifs de développement urbain souhaitables mais aussi à contre sens de la logique de l’offre de services à mettre en place pour ces clientèles vieillissantes.

La décision d’acheter une maison est une décision lourde de sens : pour plusieurs, c’est une composante importante de leur programme d’épargne “pour leurs vieux jours”. Si les “règles du marché” (ne devrait-on pas dire l’absence de règles, ou la jungle dans ce cas ?) rendent plus attrayant ou abordable le fait de continuer d’avoir une auto et de s’éloigner un peu plus des centres… les retraités risquent de le faire d’autant plus facilement qu’ils n’ont pas autant de contraintes de temps. Doit-on accuser “le marché” de ne pas avoir le pouvoir ou le désir de planifier le développement ?? Ou si ce n’est pas, justement, au politique de planifier !? C’est un bel exemple de “contrainte habilitante” que cette nécessaire planification urbaine qui exige un minimum de vision et de courage politique. C’est sûr que ceux qui “suivent les tendances” du marché s’opposeront avec vigueur à toute planification : ils ont acheté ces terrains sur la crète de la vague de l’étalement, ils ne veulent pas qu’on dévalorise leur capital en favorisant la concentration urbaine.

Mais cette reconcentration est nécessaire et urgente, non seulement pour des raisons écologiques, mais pour la qualité de vie que nous nous offrirons à nous et nos enfants.

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Incidemment, sur le site de l’INRS, quelques publications récentes d’intérêt : Les municipalités et les services en ligne : la contribution des TIC au développement des collectivités locales, (format PDF : 1,41 Mo); La participation des aînés à la conception et à la gestion des projets résidentiels au Québec, (format PDF : 2,53 Mo)

développement local et propriétés collectives

Je n’ai pas encore lu ce rapport publié par le “Department for Communities and Local Government’s Civil Renewal Unit” que nous présente ici Kevin Harris, sur son blog, Neighbourhoods, mais juste à voir la table des matières, ça méritera l’effort d’une lecture en anglais (le document fait une quarantaine de pages)

Community assets The Civil Renewal Unit has just published a report by Stephen Thake on community assets.

A first glance would suggest that this could helpfully have come before, not after, the government’s review of community management and ownership of assets which was published in March. It will be worth remembering that the summary, and much of the first half of the present report, more or less amount to a very handy essay on the nature of the community sector.

“This report has three main themes: the contribution of community-based organisations; their organisational and financial fragility; and the important function that the management and ownership of capital plays in a strategy of growth and sustainability. Summaries of the case studies are distributed throughout the report.”

I posted a note about the British Social Housing Foundation’s report last year on community land trusts, here.

La Table des matières

Community-based organisations
Distinctive nature of community-based organisations
Activities
Community-based organisations
Community groups
Community organisations
Multi-purpose organisations
Wealth creating, multi-purpose organisations
Strategies for sustainability
Fragility
Approaches to sustainability
Professionalisation
Earned income
Surplus generating enterprises
Management and ownership of physical assets
Purpose-built space
Management agreements
Leasehold/ownership
Funding for acquisition and refurbishment
Potential for growth
Redundant buildings
Management agreements
Leasehold/ownership
Funding for acquisition and refurbishment