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une place où vivre ou un placement ?

Note: cet article est le premier de deux. Le second est par ici.

Si l’acquisition d’une propriété s’est imposée après la Seconde Guerre mondiale comme un placement judicieux pour préparer ses vieux jours, elle est plutôt vue, depuis plusieurs années, comme un investissement dont on attend de généreux retours à plus ou moins brèves échéances. Les flips immobiliers, la multiplication des fiducies de placement immobilier, les rénovictions et la financiarisation des grands projets résidentiels constituent autant de manifestations d’une évolution qui contribue à l’augmentation du nombre de laissés-pour-compte. [Je souligne]

De la crise du logement à la crise de l’habiter, par Gérard Beaudet et Marie-Sophie Banville

Les questions de l’habitation, de la crise du logement, de la bulle immobilière ont fait l’objet de plusieurs publications et dossiers récemment. La revue Possibles publiait Habiter l’habitat. Perspectives sur la crise du logement1Une revue en accès libre en juin dernier. Une dimension historique (Offrir un toit aux plus démunis: chronique de la production du logement social, par Gérard Beaudet; Aider le marché plutôt que s’y soustraire.: Petite histoire des politiques publiques d’aide à la construction de logements par Louis Gaudreau), des approches féministe, décoloniale, philosophique…

Le graphique suivant donne une idée de la croissance depuis 30 ans, qui fut encore accélérée au cours des années de pandémie. L’inabordabilité du logement est un phénomène récent…

Extrait de Des logements hors de prix, Philippe Meloche. 

« Très peu de ménages propriétaires assument en fait le prix de marché pour se loger. C’est la raison pour laquelle les logements demeurent abordables pour une part importante des ménages malgré les hausses de prix des dernières années. Il n’y a que les premiers acheteurs qui sont exposés aux prix des transactions, ce qui soulève des questions d’équité intergénérationnelle dans l’accès au logement (Meen et Whitehead 2020; Glaeser et Gyourko 2018) » 2 Extrait de Des logements hors de prix, Philippe Meloche p. 20

Dans sa « Petite histoire des politiques… » Louis Gaudreau note : « on assiste, depuis peu, à l’émergence de projets collectifs qui, sans nécessairement rompre avec la logique du marché, tentent de lui imposer certaines limites et de faire prévaloir l’usage sur l’échange, comme le veut l’expression consacrée. Parmi ceux-ci, on compte des coopératives de propriétaires, des fiducies foncières communautaires et des projets de logements abordables pour étudiant.es. Ces initiatives sont cependant freinées par le marché lui-même qui leur impose des coûts d’acquisition de terrains et de construction susceptibles d’en compromettre l’abordabilité si ce n’est la viabilité. » (je souligne)

L’article écrit par trois gestionnaires d’OBNL en logement, (Ré)occuper l’immobilier: perspectives croisées sur la production du logement abordable au Québec, annonçait (sans le dire) la création du regroupement Achat qui fut lancé officiellement en décembre. J’y reviendrai.

La revue À bâbord publiait dans sa dernière édition (#94) un dossier Financiarisation du logement. Champ libre au privé.

Nous prenons clairement parti en faveur d’un grand chantier de logements sociaux et communautaires, en ville comme en région. En plus de permettre de loger convenablement et sécuritairement des milliers de familles et de personnes seules, ce chantier permettrait de ralentir la financiarisation immobilière résidentielle qui profite du laisser-aller de l’État, tout en répondant mieux aux pressions démographiques exercées dans la majorité des régions du Québec.

Financiarisation du logement. Champ libre au privé.

des solutions ?

La SCHL évalue qu’il faudra construire 3,2 millions de logements d’ici 2030, dont 620 000 au Québec. Le gouvernement fédéral avec sa Stratégie nationale sur le logement investira plus de 72 milliards de dollars au cours des 10 prochaines années3le directeur parlementaire du budget du Canada affirme sans détour que les programmes de la Stratégie nationale sur le logement (SNL) ne rejoignent pas les clientèles cibles. Cité par Louis-Philippe Myre dans (Ré)occuper l’immobilier. L’appel à la densification des villes, pour augmenter le nombre de logements construits sur les (rares) terrains disponibles (dans les grandes villes) conduit à parfois à créer des « voisinages sans âme » dont Griffintown constitue un exemple. Richard Ryan propose une intéressante Petite réflexion sur la densification. Le même auteur, dans cet autre article, dénonce la confusion et le caractère inapproprié des politiques actuelles visant l’abordabilité des logements.

Seuls les logements à l’abri de ce libre marché sur du long terme, soit appartenant à des coops, des OBNLs d’habitation, des sociétés immobilières à but non lucratif ou des logements municipalisés comme ceux de l’Office municipal d’habitation ou de la Société d’habitation et développement de Montréal, avec un financement adéquat par les paliers supérieurs, peuvent être une vraie réponse à l’abordabilité pérenne.

Densifier ne peut pas être la seule réponse à la crise du logement, Richard Ryan

La création récente de l’Alliance des corporations d’habitations abordables du territoire du Grand Montréal (ACHAT) est une initiative prometteuse afin de ne pas laisser les espaces encore « développables » au seul profit des promoteurs privés. Deux dirigeants de ces OBNL en habitation, François Giguère de SOLIDES et Louis-Philippe Myre de Interloge, témoignent de leur riche expérience et leur vision dans un article du numéro cité de la revue Possibles : (Ré)occuper l’immobilier: perspectives croisées sur la production du logement abordable au Québec.

La création de grappes et regroupements stratégiques est une piste de solution mais s’il faut seulement compter sur la générosité et l’intelligence des actuels gouvernements pour mieux financer le développement de ce secteur…

La conjoncture est propice pour interpeller les fondations et organismes de bienfaisance qui auront, à compter de 2023, à verser en dons 5% de leurs avoirs (plutôt que 3,5% comme c’était leur obligation jusqu’ici). En association (peut-être?) avec le droit de préemption que possède la ville de Montréal, on peut imaginer une stratégie d’acquisitions foncières qui viserait à doter de terrains les projets de développement de logements « hors marché » (coopératives, OBNL, OMH) — la seule manière d’assurer l’abordabilité à long terme. La gratuité (ou le prix réduit) de ces terrains garantirait, malgré la hausse des prix de construction, le caractère abordable des habitations construites.

Parce que le logement est important non seulement comme réponse à un besoin fondamental mais aussi comme part de l’épargne (environ 50% de l’épargne de la classe moyenne4Selon Piketty dans Le capital au XXIe siècle et part de l’économie (« quand le bâtiment va… ») il n’y aura pas de solution simple. Le graphique suivant, produit dans le cadre des travaux pour une offre équilibrée de logement (Balanced Supply of Housing) du Collectif canadien de recherche pour le logement, résume brillamment les différentes dimensions de la problématique. Une présentation détaillée (en anglais) de ce « plan de match » pour régler la crise du logement.

En cliquant sur l’image vous serez amené à une version interactive de cette image, où vous pourrez faire apparaître dans le carré vide de droite les descriptions des différents éléments en cliquant dans l’organigramme de gauche. Pour une présentation « déroulée » textuellement, voir : BSH Knowledge Mobilization Framework

Trois grandes stratégies

Ma traduction partielle de la page de présentation du « Gameplan ».

Développer le secteur à but non lucratif
Augmentez le stock existant – avec des ressources et des soutiens fédéraux et provinciaux pour faire face à un arriéré de maintenance et de mises à niveau requises.

Élargir le stock – avec des prêts gouvernementaux, des capitaux, des terres et d’autres soutiens au secteur du logement communautaire, et avec des incitations pour les propriétaires institutionnels et individuels à ajouter leurs propres terres et/ou maisons à un stock abordable pérenne. En raison de la rareté des terres disponibles dans nos centres urbains, il est impératif de tirer parti – et non pas simplement de liquider – les terres publiques à cette fin.

Créer des stratégies pour servir les plus vulnérables – y compris les groupes identifiés dans la Stratégie nationale actuelle du Canada en matière de logement : les femmes et les enfants fuyant la violence domestique, les personnes âgées, les jeunes adultes, les peuples autochtones, les sans-abri, les personnes handicapées, ceux qui s’occupent de problèmes de santé mentale et de dépendance, les anciens combattants, les groupes raciaux.

Réguler, corriger le marché du logement régulier
Réduire la demande préjudiciable – en suivant et en limitant les flux de capitaux mondiaux** dans l’immobilier local, en éliminant la propriété cachée, en pénalisant la spéculation excessive et le « retournement », en sévir contre le blanchiment d’argent et la fraude, en taxant les maisons vides, en restreignant et en réglementant les locations à court terme, et en tenant la ligne sur les test de stress hypothécaire et d’amortissement.

Développer et améliorer le bon approvisionnement – en ouvrant le zonage à faible densité pour faire de la place à une diversité de personnes et de foyers, en mettant l’accent sur plus d’unités de taille familiale et beaucoup plus de location spécialement construite (par exemple, assez pour entrer dans la fourchette de vacance de 3 à 5 %), en mettant l’accent agressive sur l’efficacité énergétique et la construction écologique, et en introduisant de nouvelles incitations à l’infrastructure provinciale et fédérale pour encourager les municipalités à faciliter les nouveaux approvisionnements.

Développer les protections pour les locataires et les logements locatifs – en protégeant les logements locatifs que nous avons déjà et en assurant de solides politiques de protection et d’assistance aux locataires.

Briser l’addiction aux valeurs immobilières
Rééquilibrer les impôts sur le logement et le revenu – Un changement fiscal bien conçu – par exemple la réduction des impôts sur le revenu et l’augmentation des impôts sur la richesse immobilière – profitera à la grande majorité, en gardant plus d’argent dans nos poches, en freinant les coûts du logement et des terres et en s’attaquant aux inégalités entre les locataires et les propriétaires et les jeunes et les moins jeunes. Une autre façon de le mettre en place : le rééquilibrage de notre système fiscal nous aidera à réduire la demande préjudiciable et à permettre une offre plus abordable.

« Dérisquer » le marché face à une baisse des prix – Alors que nous freinons les coûts, nous devons garder à l’esprit que la baisse de la valeur des maisons comporte des risques pour les ménages endettés et l’économie en général. Nous avons besoin de politiques capables de protéger contre ces risques, et c’est un domaine qui a besoin d’être plus étudié.

Améliorer continuellement la collecte et la synthèse des données – À travers tout cela, nous devons continuellement améliorer notre collecte et notre synthèse des données du marché du logement afin de prendre les meilleures décisions possibles fondées sur des données probantes. Cela devrait inclure un registre fédéral de la propriété effective, des informations supplémentaires sur les flux mondiaux de capitaux dans les biens immobiliers résidentiels canadiens et l’étendue actuelle de la propriété non résidente des logements locaux. (GB souligne)

** Il n’y a pas que les capitaux mondiaux : Plus de 40% des condos en Ontario sont des investissements (G&M, 2023.02.04)

Voir aussi l’article qui suit et complète ce tour d’horizon : À l’ombre des tours à fric.

Sources et autres références

Articles similaires

Notes

  • 1
    Une revue en accès libre
  • 2
    Extrait de Des logements hors de prix, Philippe Meloche p. 20
  • 3
    le directeur parlementaire du budget du Canada affirme sans détour que les programmes de la Stratégie nationale sur le logement (SNL) ne rejoignent pas les clientèles cibles. Cité par Louis-Philippe Myre dans (Ré)occuper l’immobilier
  • 4
    Selon Piketty dans Le capital au XXIe siècle
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logement et santé


Le rapport du directeur de santé publique de Montréal de 2015  portait sur le logement : Pour des logements salubres et abordables (pdf – 106 pages). Ce premier rapport sur le logement et la santé se concentre sur deux dimensions qui préoccupent particulierèment les instances de santé publique montréalaises, à savoir: la salubrité et l’abordabilité.

La ville de Montréal publiait récemment Un logement sain, Mesures préventives pour contrôler l’humidité et éviter la prolifération des moisissures (pdf – 7 pages).

En 2015 la ville publiait aussi Répartition des logements sociaux et communautaires sur l’île de Montréal (pdf – 9 pages), avec cartes et tableaux présentant (données de décembre 2014) les logements en HLM, OBNL, coopératives, par villes et  par « quartiers de planification ». J’y découvre qu’il y a plus de logements administrés par des coopératives que par des OBNL dans l’arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (1988 VS 1358) alors que dans Rosemont-Petite-Patrie, c’est l’inverse : 1619 logements gérés par des OBNL VS 1159 logements gérés par des coopératives. À l’échelle de la Ville de Montréal, les OBNL gèrent 15 623 logements et les coopératives, 13 367. Dans le reste de l’agglomération on retrouve 963 logements administrés par des OBNL et 371 logements coopératifs.

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logement social et communautaire – jour 1

J’ai rencontré des passionnés, des allumés, des convaincus. C’était des professionnels chevronnés et dévoués, des citoyens engagés, des entrepreneurs sociaux créatifs. Des animateurs de communautés, des défenseurs et promoteurs de droits sociaux et aussi des gestionnaires et élus responsables et à l’écoute.

Pour la seconde fois en deux ans (voir billets d’alors) j’ai eu la chance d’assister au colloque du Réseau québécois des OSBL en habitation (RQOH) qui se tenait à Montréal, accolé cette fois à celui de l’association canadienne : l’ACHRU-CHRA ((Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine)). Un rassemblement de 750 personnes avec un programme impressionnant !

L’atmosphère était nettement plus optimiste qu’il y a deux ans. Le nouveau gouvernement libéral promettant des investissements à court terme et l’élaboration collaborative d’une stratégie à long terme d’ici deux ans.((Cette perspective vue du Québec, on peut souhaiter qu’elle ne servira pas d’excuse ou de paravent à la contraction des efforts du gouvernement provincial en matière de logement social.))

En plénière d’ouverture du 12 avril, l’architecte Ryan Gravel présenta différents exemples de  revitalisation où des infrastructures obsolètes (ex : voies ferrées inutilisées) sont réaménagées pour faire place à de nouvelles manières de vivre en ville. L’exemple d’Atlanta, où habite l’auteur du livre Where we want to live, était particulièrement démonstratif. Je me demandais comment nous, montréalais, pourrions profiter de tels réaménagements le long de cette voie ferrée qui entoure justement les quartiers centraux. Il nous faudra trouver moyen de négocier avec des compagnies ferroviaires qui ne sont pas faciles d’approche ! Une alliance canadienne des forces et expériences serait certainement utile à ce propos.((Voir cette petite animation que j’ai développée en 2001-2002 – les techniques d’animation n’étaient ce qu’elles sont devenues !))

L’atelier portant sur « Permaloge » présenta cette idée, qualifiée d’audacieuse par les promoteurs eux-mêmes (RQOH), qui viserait à appliquer le principe du Fonds des générations au domaine du logement communautaire et social. C’est une proposition complexe sur laquelle je devrai revenir dans un prochain billet. Pour le moment disons en résumé qu’il s’agirait de financer le logement social et communautaire par une émission d’obligations gouvernementales à 3 % dont les résultats en terme de fonds levés seraient réinvestis par une instance compétente (ex. la Caisse de dépôts) produisant des revenus à hauteur de 7-8%. La différence entre les intérêts payés sur les obligations et les revenus tirés de l’investissement servant à financer le logement social. Ici la modélisation appliquée à l’échelle d’un logement.

permaloge_modelisation

Dans la même veine, mon atelier suivant présentait  Valocom, une autre proposition du RQOH qui vise cette fois à répondre aux besoins de travaux et de valorisation de l’équité accumulés par le secteur du logement communautaire dont les actifs sont évalués à près de 5 G$.

Sans aller très loin dans l’analyse de cette approche de financement obligataire je me demande si l’argument de vente principal des promoteurs de Permaloge (libérer le gouvernement de la charge des logements subventionnés par PSL après 15 ans) n’est pas aussi son talon d’Achille. N’est-ce pas là une forme de privatisation de la responsabilité de l’État ? Dans 15 ans seulement, c’est mieux qu’un retrait immédiat comme on en parle en laissant entendre qu’Accès-logis pourrait disparaître. J’y reviendrai. [Pour un retour historique sur ce programme voir AccèsLogis Québec (1997-2015) : les hauts et les bas de la co-construction d’une politique publique (pdf)]

En fait c’est d’un repli de l’investissement « dans la pierre » qu’il est question, en prétextant que la subvention à la personne (PSL) est plus adaptable et que le marché privé peut s’occuper d’investir dans « la pierre ». Cette question « la pierre ou la personne » ouvrait la plénière qui terminait la journée du 12 pour le RQOH : Les municipalités et le développement du logement communautaire. Trois maires, de petite, moyenne et grande municipalités, représentant les deux fédérations et la ville de Montréal ont répondu à des questions telles « Financement de la pierre ou des personnes ? ».

J’ai été agréablement surpris de la vigueur avec laquelle les élus municipaux ont défendu l’importance de l’investissement à long terme, « dans la pierre ». Et aussi de quelques réparties critiques, notamment de la Ville de Montréal, à l’endroit de la SHQ : « Accès-logis 2.0, ça ne veut rien dire », ou encore « On travaille avec les coûts admissibles de 2009… On fait du travail que la SHQ refera ! ». Voici quelques gazouillis (tweets) rédigés en rafale (les 12 premiers en 26 minutes !) durant la plénière reprenant, résumant certaines déclarations des maires.

gilles_a gillesenvrac
Municipalités et développement logement communautaire, panel de 16h à 17h30 Copeman (Mtl) Cusson (UMQ), Thibert (FQM)
16-04-12 16:26
gilles_a gillesenvrac
Aide à la personne ou à la pierre ? Les deux… L’un est flexible, l’autre est permanent… La ville de Mtl veut les deux. #untoitundroit
16-04-12 16:31
gilles_a gillesenvrac
L’aide à la pierre est plus structurant. Contribue mieux à la revitalisation des quartiers. Maire Drummondville, UMQ #untoitundroit
16-04-12 16:33
gillesenvrac
FQM, les deux approches sont complémentaires. Le supplément est essentiel dans les petits milieux. Préserver multi approches #untoitundroit
16-04-12 16:35
gillesenvrac
Rôle des municipalités dans le logement communautaire ? On connaît le terrain, accessibilité, exclusion. Mais peu consultés #untoitundroit
16-04-12 16:39
gillesenvrac
Petites municipalités souvent même pas une personne pour s’occuper de ça. connaît les problèmes, mais faut avoir les moyens #untoitundroit
16-04-12 16:40
gillesenvrac
Montréal est mandataire. On travaille avec les coûts admissibles de 2009… On fait du travail que la SHQ refera ! #untoitundroit
16-04-12 16:42
gillesenvrac
Travailler sans être assujettis à des règles parfois archaïque. Montréal. #untoitundroit
16-04-12 16:43
gillesenvrac
FQM Les programmes doivent tenir compte des capacités des petites municipalités #untoitundroit
16-04-12 16:45
gillesenvrac
MTL 25000 ménages en attente de logement. Accès logis 2.0 ne veut rien dire… #untoitundroit
16-04-12 16:46
gillesenvrac
MTL veut répondre aux besoins avec le fédéral et le provincial, prendra beaucoup d’efforts conjoints. #untoitundroit
16-04-12 16:48
gillesenvrac
Qu’arrivera-t-la fin de conventions ? On veut participer aux discussions partenaires du gouv fédéral et avec les org. comm. #untoitundroit
16-04-12 16:52
gillesenvrac
Logement communautaire un investissement, pas une dépense. #untoitundroit M. Cusson
16-04-12 17:00
gillesenvrac
Important d’informer les élus pour soutenir les projets, pour réduire les préjugés. @RQOH_ #untoitundroit
16-04-12 17:07

Atelier municipalités et logement communautaire

gillesenvrac
Impôt foncier, impôt le plus régressif et moins adapté à la redistribution. Mais Ville a rôle lutte pauvreté, itinérance. #untoitundroit
16-04-12 17:09
gillesenvrac
250 000 ménages au Qc paient +50% de leurs revenus pour se loger, faut trav. avec villes pour changer ça. Corriveau @RQOH_ #untoitundroit
16-04-12 17:25

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logement locatif

Un « indice du logement locatif » – avec données et cartes géographiques par province, régions, villes ou circonscriptions (fédérales) est accessible à cette adresse : http://rentalhousingindex.ca/

Le Réseau québécois des OSBL d’habitation est parmi les partenaires ayant développé cet outil qui fournit des arguments et indicateurs de suivi d’une situation qui s’est passablement détériorée depuis quelques années : la montée de l’offre en « condos » s’est faite au détriment de l’offre de logements locatifs.

Le nombre annuel de mises en chantier de logements locatifs ne cesse de diminuer dans les centres urbains du Québec depuis 2004. (…) La popularité croissante de la copropriété semble responsable de la diminution des mises en chantier locatives dans la plupart des RMR québécoises. [Habitation Québec, numéro spécial sur Le logement locatif privé au Québec (pdf) – Hiver 2013, Société d’habitation du Québec]

De là l’importance accrue des OBNL et autres agents de développement de logements locatifs abordables.

 

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logement social et investissement privé

Quatre ateliers et deux conférences en plénière plus tard…(voir billet précédent) Ce cinquième colloque du RQOH était bien rodé. Il faut dire que les installations du Château Champlain sont intéressantes… même s’il a fallu un bon 15-20 minutes à nos hôtes pour régler un problème de son lors du premier atelier (on entendait dans les haut-parleurs du plafond l’exposé donné dans un autre atelier !) Le 5 à 7 au Caf-conc et les conférences et le diner à la « salle de bal » étaient très bien. Et les ateliers ont donné l’occasion d’échanger et de débattre, la plupart du temps.

La conférence de Jean-Paul L’Allier, ce jeune vieux de 76 ans, fut dynamique et donna à réfléchir. À propos de la négociation (du monde communautaire) avec les élus, des politiques néo-libérales des dernières décennies… Citant Stiglitz (Le triomphe de la cupidité) mais aussi Roland Arpin (Territoires culturels) cet ancien ministre des Communications et des Affaires culturelles (aussi ministre de la Fonction publique), dans le premier gouvernement Bourassa en 1970 (il avait 31 ans) est surtout connu par les plus jeunes pour son passage à la mairie de la capitale nationale. Il ne faut pas se présenter devant les élus avec un problème. C’est toujours mieux quand on arrive avec une solution à un de leurs nombreux et pressants problèmes. Selon lui, il y a 4 piliers à la manière, la culture (je ne crois pas qu’il ait utilisé le mot « modèle ») québécoise : L’État; l’action coopérative; le syndicalisme et la capacité démocratique.

Durant le diner nous avons pu entendre pendant une dizaine de minutes le ministre de la santé M. Barrette, venu saluer le travail des milliers de bénévoles et travailleurs du Réseau québécois des OSBL d’habitation. Il en a profité pour rassurer le mouvement concernant le maintien du programme de soutien à l’action communautaire en logement social, qui ne subira pas de compression (mais pas d’augmentation non plus !) et aussi à propos d’une révision en cours de la règlementation sur la certification des résidences privées pour ainés dont la nouvelle mouture, élaborée en collaboration avec le RQOH, devrait mieux reconnaitre la situation des OBNL dans le secteur.

L’atelier sur la gestion des réserves (hypothécaire, immobilière, mobilière et de gestion) donné par Mme Andréanne Gingras m’aura appris que la constitution de ces réserves, qui est pourtant une obligation contractuelle (pour certaines des réserves) d’un programme comme Accès-Logis, n’est pas une dépense admissible du point de vue de la régie du logement pouvant justifier une augmentation de loyer… Je me demande comment font les administrateur pour remplir leur obligation ? Un guide sur la gestion des réserves sera bientôt disponible sur le site de la SHQ.

J’ai trouvé un peu décevant l’atelier sur le financement des projets, avec des porte-paroles de la SHQ, de la SCHL et d’un projet communautaire « La rue des femmes ». Trop de présentations générales et pas assez de place à la discussion. La présentation longue sur le projet de La rue des femmes mettait en lumière la difficulté de financement, la longue marche vers une certaine stabilité de l’organisme… mais il aurait mieux valu séparer la présentation des programmes de financement généraux du projet particulier. Ce qui aurait peut-être laissé de la place pour un peu d’information sur la situation au Fonds québécois pour le logement communautaire, où se cristallise (et reste gelée pour le moment) une bonne part de la capacité d’ auto-développement du mouvement.

L’atelier de ce matin, portant sur les relations possibles entre les OBNL d’habitation et les processus de gentrification, avec Mme Bélanger de l’UQAM, est surtout venu conforter, comme je le craignais, une vision généralement négative de ce phénomène associé aux efforts de revitalisation dans les quartiers populaires. Non pas que je nie que l’arrivée dans les quartiers anciens de populations ayant plus de moyens (et d’exigences) peut avoir des effets pervers, en terme de hausse de la valeur des logements… Mais je suis « tanné » de voir opposer radicalement le logement communautaire à propriété collective (OBNL et coopératives) et toute forme de propriété privée, mettant dans le même bain les grands entrepreneurs constructeurs de condos et propriétaires immobiliers et le petit propriétaire d’une unifamiliale ou d’un duplex, qui peut et doit être un allié dans la préservation et la construction de quartiers sains.

Le dernier atelier auquel j’ai assisté, portant sur les Obligations à impact social, était présenté par James Mc Gregor, ancien VP à la SHQ qui a eu une longue carrière dans le développement de logement social. Son exposé m’a rappelé un texte que j’ai vu passer récemment, La mobilisation des capitaux privés pour le bien public. Ce type de programme, mobilisant des capitaux dans des projets sociaux, où parfois le gouvernement remboursera le financier (souvent une fondation) suivant l’atteinte d’objectifs sociaux désirés, ne semble pas près de se développer ici au Québec. Mais je ne suis pas sûr que l’atelier ait permis de clarifier vraiment les enjeux. S’il s’agit de remplacer une intervention publique par un investissement privé qui mettra l’accent sur l’atteinte d’objectifs sociaux mesurables, il y aura certainement des résistances. Mais s’il s’agissait plutôt de mobiliser de nouvelles ressources financières privées capables d’attendre 8-10 ans pour voir des résultats ?

La mobilisation du capital privé, dans des projets collectifs de développement local et d’habitation, peut prendre la forme de projets d’auto-promotion (voir cette publication et cette vidéo  de Vivre en ville) où des groupes de futurs propriétaires pourraient être accompagnés par les GRT qui ont toutes les compétences et expérience nécessaires dans la définition et la construction d’habitation à plus haute densité qui seraient mieux inscrites dans le tissus urbain (et moins couteuses) que les actuels projets de condos… L’ouverture des acteurs du monde du logement social et communautaire à l’endroit de tels projets pourrait briser la tendance au replis sur soi du secteur communautaire et permettre de définir des quartiers qui seraient dessinés pour tous, où les ressources de l’État, du monde communautaire mais aussi celles de l’épargne personnelle mises dans l’achat d’une maison pourraient être mobilisées.

Somme toute, ce fut un colloque intéressant, et je remercie l’équipe du RQOH et les conférenciers et responsable d’ateliers ! Ce fut très stimulant de rencontrer des gestionnaires d’OBNL en habitation de partout au Québec.

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logement

Le RQOH, Réseau québécois des OSBL d’habitation, tient son 5e colloque bi-annuel, sous le thème : Parce que l’avenir nous habite.  Suivant le rapport annuel, cet un avenir radieux qui se présente, même si le Fonds communautaire continue d’être bloqué, que le contrat avec l’Hydro-Québec n’a pas été renouvelé (alors qu’il « couvrait une part importante des dépenses courantes »)…

Le Ministère de la santé a au moins « mis sur pied un comité », dont on attend une meilleure reconnaissance de la spécificité des OSBL pour ainés dans la règlementation pour la certification des résidences pour ainés.

echoquartiersJe devrai cependant manquer la soirée « Coup de coeur de l’habitation communautaire, si je veux assister à la conférence, organisée par Vivre en ville, de Matthias Schuster, expert des quartiers modèles allemands (écoquartiers) et de l’autopromotion. J’en profiterai pour me procurer l’étude tirant des Leçons des collectivités viables du Baden-Württemberg en Allemagne : Donner vie aux écoquartiers.

Je participerai à quatre ateliers au cours des deux jours du colloque du RQOH : sur l’importance des réserves; les bailleurs de fonds et le financement; l’interaction entre la gentrification et les OSBL d’habitation; et les nouvelles « obligations à impact social » du fédéral. C’est à titre d’administrateur bénévole des Habitations communautaires Loggia que je participerai à ces deux jours.

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un crédit d’impôt plus équitable = un levier de développement

Dans le Globe and Mail du 12 novembre, sous le titre A smart-money manifesto : 10 tips from a father to his daughters. Le quatrième « tip » se lit comme suit :

4. Leave your home out of your retirement income plan. You have to live somewhere all your life. I have watched a number of people sell their big homes and move into something smaller. In the end, most of them got very little cash out of the deal for one reason or another. There are too many places for it to leak away. Choose a house that is just the right size for your family and resist getting something bigger. It just costs more to operate and maintain. Do not be house rich and cash poor.

Soit : laissez votre maison en dehors de vos projets de revenus à la retraite. L’auteur, Rob Carrick, un spécialiste des « finances personnelles », dit qu’il a vu trop souvent des gens vendre leurs grandes maisons pour emménager dans plus petit, tout en ne dégageant en fin de compte que peu d’argent liquide. Il recommande d’avoir une maison « juste assez grande » et de résister aux envies de grandeur, qui coutent cher à entretenir. Il ne faut pas finir riche d’une maison mais sans le sou ! Oui, mais alors tout ton argent est placé en produits financiers ? Les revenus générés seront-ils toujours plus importants que des placements immobiliers ? — Je ne suis pas un spécialiste, ni même un amateur de produits financiers, alors je ne saurais répondre… Et puis, sans céder à l’envie de grandeur on peut imaginer des investissements immobiliers sur d’autres biens que sa propre maison. C’est d’ailleurs ce que Rob Carrick suggère dans sa 7e recommandation : (entre autres) investir dans des propriétés autres que sa maison. Dans un marché immobilier comme Montréal, où une majorité de gens sont locataires, il y a sûrement place pour des investissements à long terme. Cela pourrait même être des projets collectifs d’habitation pour ainés, non ?

Dans un contexte où les besoins en matière de services seraient « solvabilisés » par une assurance ou un programme à long terme d’investissements publics, notamment grâce à une transformation de l’actuel programme de crédits d’impôts pour ainés, qui serait rendu plus équitable et accessible, on peut imaginer des projets mobilisant l’épargne collective des petits propriétaires et épargnants et non seulement du grand capital privé. Non ?

La rumeur laisse entendre que le ministre Hébert ne toucherait pas au crédit d’impôt pour le maintien à domicile des personnes âgées, acquiesçant ainsi à la demande de l’Association des résidences privées du Québec. Alors qu’une transformation du crédit d’impôts qui le rendrait relatif au revenu, remboursant une plus grande part de la dépense pour les bas revenus que pour les revenus élevés, permettrait « l’entrée sur le marché des services » à des ainés qui, aujourd’hui, n’en ont pas les moyens. Autrement dit on permettrait l’émergence de projets d’habitations avec services répondant aux besoins de nouvelles clientèles, moins fortunées que celles qui ont aujourd’hui accès à un « marché » qui n’est soutenu qu’à hauteur de 30 %.

Pourquoi l’État accepte-t-il de soutenir à hauteur de 75 % pour les ménages à bas revenus ( 32 000$ et moins, si je me souviens bien) les services de garde d’enfant, le plus souvent en milieu familial « non régi », et ce sans se sentir obligé d’accréditer ces milieux ? Pourtant les enfants sont une clientèle fragile. Mais les parents sont là pour choisir, et payer tout de même une partie de la facture.

Déjà tout un réseau existe d’OBNL en habitation et d’offices municipaux offrant des habitations pour ainés avec un minimum de services, qui pourraient améliorer leur offre socialement pertinente, devenue économiquement accessible. Des services qui joueront un rôle important pour réduire les risque d’isolement, de malnutrition, de chutes… Mais les OBNL et OMH ne seront pas les seuls, et sans doute pas les principaux acteurs du développement des solutions communes de demain. Évidemment, il y aura toujours quelques projets de luxe et pour clientèles fortunées. Mais ceux-ci ne répondent pas aux besoins des gens ordinaires, de la majorité.

Le financement d’un programme bien pensé de services « de base », soit l’aide aux activités de la vie (quotidienne ou domestique) et l’aménagement environnemental adapté au vieillissement, pourrait faire beaucoup pour diminuer la pression sur les services de compensation des pertes d’autonomie (qu’ils soient financés comme assurance ou service public). Un tel crédit d’impôt pour le maintien à domicile plus accessible faciliterait l’émergence d’initiatives portées par des communautés de vie, des voisinages, des projets intergénérationnels d’auto-construction, des collectivités intentionnelles… En plus, naturellement, de favoriser l’accès aux actuelles résidences privées à de nouvelles clientèles.

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logement, indivise et densité

La progression invisible des copropriétés indivises s’ajoute à une foule d’autres indices signalant que les modes de fonctionnement en place ne jouent plus leur rôle dans les quartiers centraux de Montréal : « Les familles continuent à se rabattre massivement vers les banlieues. la construction de logements locatifs est en panne sèche, le parc de coopératives d’habitation et de logements sociaux peine à se développer et l’itinérance fait maintenant partie de la réalité de nos quartiers », a déploré François W. Croteau, maire de l’arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie.

Notre étude confirme qu’il existe présentement au sein de la population montréalaise un très fort désir d’accéder à la propriété. « Il va de soi que nous souhaitons que les Montréalais deviennent propriétaires à Montréal plutôt qu’en banlieue. Le problème que notre étude a mis en lumière est que cela se fait présentement au détriment des locataires du Plateau et, sans doute, des autres quartiers centraux de Montréal », a ajouté Josée Duplessis, conseillère de ville du district de De Lorimier.

Extrait d’une Étude de Projet Montréal sur les copropriétés. Ici le Pdf. Cette situation (croissance de l’importance de la propriété indivise) ne me surprend guère : avec des prix exorbitants il devient nécessaire de se mettre à plusieurs pour rassembler la crédibilité financière…

Deux autres études sur les questions de logement, venant de la Société d’habitation du Québec cette fois. L’évolution démographique et le logement au Québec : rétrospectives 1991-2006 et perspectives 2006-2056, étude de l’institut de la statistique du Québec lancée lors des Entretiens sur l’habitat du 29 février dernier qui portaient sur le thème de La densification résidentielle : comment en favoriser l’acceptabilité sociale ? (un numéro spécial de la revue Habitation Québec, réalisé pour l’occasion). Sur une question incidente : Le vieillissement de la population et le logement : exploration en banlieue, seul numéro de la revue Habitation Québec publié en 2011.

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quand le marché ne suffit plus

Lors d’une conférence sur la croissance des ménages d’une personne, organisée par la SHQ et l’INRS – Urbanisation, culture et société, dans le cadre des Entretiens sur l’habitat, certaines interventions mettaient en lumière une tendance du marché actuel de l’habitation qui risque de favoriser un deuxième exode des ménages : après les familles durant la première vague d’étalement urbain, les aînés risquent de se tourner vers les banlieues eux aussi, si les prix continuent de monter dans les secteurs à haute densité comme ils le font. Ce qui irait à l’encontre des objectifs de développement urbain souhaitables mais aussi à contre sens de la logique de l’offre de services à mettre en place pour ces clientèles vieillissantes.

La décision d’acheter une maison est une décision lourde de sens : pour plusieurs, c’est une composante importante de leur programme d’épargne « pour leurs vieux jours ». Si les « règles du marché » (ne devrait-on pas dire l’absence de règles, ou la jungle dans ce cas ?) rendent plus attrayant ou abordable le fait de continuer d’avoir une auto et de s’éloigner un peu plus des centres… les retraités risquent de le faire d’autant plus facilement qu’ils n’ont pas autant de contraintes de temps. Doit-on accuser « le marché » de ne pas avoir le pouvoir ou le désir de planifier le développement ?? Ou si ce n’est pas, justement, au politique de planifier !? C’est un bel exemple de « contrainte habilitante » que cette nécessaire planification urbaine qui exige un minimum de vision et de courage politique. C’est sûr que ceux qui « suivent les tendances » du marché s’opposeront avec vigueur à toute planification : ils ont acheté ces terrains sur la crète de la vague de l’étalement, ils ne veulent pas qu’on dévalorise leur capital en favorisant la concentration urbaine.

Mais cette reconcentration est nécessaire et urgente, non seulement pour des raisons écologiques, mais pour la qualité de vie que nous nous offrirons à nous et nos enfants.

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Incidemment, sur le site de l’INRS, quelques publications récentes d’intérêt : Les municipalités et les services en ligne : la contribution des TIC au développement des collectivités locales, (format PDF : 1,41 Mo); La participation des aînés à la conception et à la gestion des projets résidentiels au Québec, (format PDF : 2,53 Mo)