« Il faut abattre le marteau de l’impôt sur les investisseurs immobiliers »
Traduction de Want affordable housing? Drop the tax hammer on real estate investors, ROB CARRICK, The Globe and Mail, 27 mai 2025
La fiscalité est l’outil le moins utilisé pour résoudre le problème du logement inabordable.
Boomers, vous pouvez vous détendre. L’exonération de l’impôt sur les plus-values pour les résidences principales n’est pas à l’ordre du jour. C’est l’imposition des biens d’investissement qui représente une opportunité de rendre l’accès à la propriété à nouveau abordable.
L’idée d’utiliser la fiscalité comme un marteau vient de John Pasalis, président de Realosophy Realty Inc, une société de courtage immobilier spécialisée dans l’analyse de données. M. Pasalis a récemment publié un rapport intitulé The Great Sell Off : How Our Homes Became Someone Else’s Business (La grande braderie : comment nos maisons sont devenues l’affaire de quelqu’un d’autre). Le rapport se résume en deux mots : une pensée nouvelle.
Le consensus politique actuel est que la construction de nouveaux logements est la réponse à l’inabordabilité qui a résulté du fait que la croissance des prix des logements a dépassé celle des revenus au cours des dernières décennies. Au début du mois, le nouveau ministre libéral du logement a répondu par un « non » à la question de savoir si les prix du logement devaient baisser, puis a déclaré que le gouvernement devait augmenter l’offre.
Il y a deux façons d’utiliser la fiscalité pour freiner la demande de logements et donc de résoudre le problème de l’accessibilité, la première étant de supprimer l’exonération de l’impôt sur les plus-values pour les résidences principales.
Un éditorial du Globe and Mail publié pendant le boom immobilier de 2021 a plaidé en faveur de la suppression de l’exonération fiscale sur les résidences, mais les politiciens ne se sont jamais engagés publiquement dans cette voie en raison des réactions négatives qui ne manqueraient pas de se produire.
La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés cible les investisseurs étrangers, tout comme l’interdiction faite aux étrangers d’acheter des biens immobiliers résidentiels au Canada. M. Pasalis va beaucoup plus loin en ce qui concerne les investisseurs en suggérant ce qui suit :
- une mise de fonds minimale de 35 % pour les immeubles de placement ;
- l’imposition des plus-values immobilières comme un revenu ordinaire ;
- la suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires pour les investisseurs.
Selon M. Pasalis, les prix de l’immobilier se sont envolés bien au-delà des revenus au cours des deux dernières décennies en raison des achats des investisseurs, et non d’un manque de construction résidentielle. Alors que les milléniaux et les membres de la génération Z étaient de plus en plus exclus du marché, les investisseurs ont continué à acheter.
Le nouveau gouvernement libéral a promis de construire près de 500 000 nouveaux logements par an, mais M. Pasalis ne pense pas que ce boom de la construction entraînera une amélioration sérieuse de l’accessibilité. « Nous allons probablement assister à la même chose, ce qui signifie que notre taux d’accession à la propriété va continuer à baisser au fil du temps », a-t-il déclaré.
M. Pasalis ne pense pas que la demande des acheteurs traditionnels fausse le marché, et il considère l’accession à la propriété comme une étape importante dans la constitution d’un patrimoine qui peut être utilisé dans le cadre d’un plan de retraite. En se concentrant plutôt sur les investisseurs, on entamerait le processus de déconstruction du concept de maisons et de condominiums en tant qu’actifs financiers plutôt qu’en tant qu’abris.
Les personnes qui possèdent déjà un logement ne seraient pas directement touchées par le plan de M. Pasalis, mais un marché immobilier moins frénétique ralentirait les futures hausses de prix. Il estime que les baby-boomers sont prêts à renoncer à une partie de la plus-value immobilière si leurs enfants ont plus de facilité à acheter une maison.
« Les baby-boomers ont deux possibilités : soit ils s’endettent pour aider leurs enfants à acheter une maison près de chez eux, soit ils voient leurs enfants quitter leur province pour acheter une maison », explique-t-il. « Je ne pense pas que l’une ou l’autre de ces solutions soit idéale pour la génération des baby-boomers.
Le rapport de M. Pasalis indique que la croissance des prix des logements après inflation a été plus élevée au Canada que dans n’importe quel autre pays du groupe des Sept entre 1990 et 2024. Le prix de la maison médiane à Toronto est passé de 4,4 fois le revenu médian des ménages à 10 fois le revenu en 15 ans. En 2022, les investisseurs possédaient plus d’un tiers des logements dans les Maritimes et environ 25 % des logements en Ontario, au Manitoba et en Colombie-Britannique.
En ce qui concerne la mise de fonds minimale appliquée aux immeubles de placement, M. Pasalis propose de la faire passer de 20 % à 35 %. L’élimination de la déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires sur les immeubles de placement est une mesure mise en œuvre au Royaume-Uni, a-t-il ajouté.
L’imposition des plus-values immobilières en tant que revenu ordinaire constituerait un changement radical par rapport au taux d’inclusion actuel de 50 % sur les plus-values pour tous les types d’actifs. M. Pasalis a déclaré que la réponse à cette dernière proposition a été étonnamment positive jusqu’à présent, peut-être parce que la demande de logements des investisseurs s’est ralentie au cours des deux dernières années en raison des taux d’intérêt élevés et de la faiblesse des marchés dans certaines villes.
Aussi audacieuses que soient les idées de M. Pasalis, elles n’amélioreront pas l’accessibilité dans l’immédiat. « Le logement est un problème difficile à résoudre une fois que les prix sont devenus si inaccessibles », a-t-il déclaré. « Il est très facile pour les prix de l’immobilier d’augmenter de 30 % en une seule année. Il est très rare qu’ils chutent de 30 % ».