La lecture de ces mémoires m’a appris plusieurs choses.
La loi des mines prime sur la loi des villes. Aussi surprenant que cela puisse paraître, les droits des « claims » miniers priment sur ceux des municipalités : aucune déclaration de zonage ne peut s’opposer au droit du propriétaire d’un claim1Un claim minier est un droit exclusif permettant de vérifier la présence de minerai sur un territoire de 160 000 mètres carrés. Pour moins de 100 $, l’acquisition d’un claim se fait en quelques minutes seulement par l’entremise de la plateforme de gestion des titres miniers (GESTIM) du ministère des Ressources naturelles et des Forêts.– Ici, le libellé de l’article 246 (voir ci-après) me semble donner beaucoup plus qu’un « droit de vérifier la présence ». .
Le fameux article 246 de l’actuelle Loi sur l’aménagement et l’urbanisme(LAU) dont plusieurs (7) des mémoires déposés recommandent purement l’abrogation :
246. Aucune disposition de la présente loi, d’un plan métropolitain, d’un schéma, d’un règlement ou d’une résolution de contrôle intérimaire ou d’un règlement de zonage, de lotissement ou de construction ne peut avoir pour effet d’empêcher le jalonnement ou la désignation sur carte d’un claim, l’exploration, la recherche, la mise en valeur ou l’exploitation de substances minérales et de réservoirs souterrains, faits conformément à la Loi sur les mines (chapitre M‐13.1).
Une telle préséance du régime minier sur le régime d’aménagement du territoire freine ou empêche les efforts de protection du territoire. Comme le rappelle le mémoire de la SNPC2Société pour la nature et les parcs du Canada, section Québec : « [L]e régime minier actuel (…) permet l’obtention presque automatique d’un claim minier donnant à son propriétaire le droit d’effectuer d’importants travaux d’exploration y compris l’extraction d’un maximum de 50 tonnes métriques de minerais. »
Expropriation « déguisées » ou évaluations gonflées ?
Une autre demande, répétée par plusieurs intervenants à la commission, vise à protéger les élus contre les poursuites intentées par des propriétaires de terrains à développer : les expropriations déguisées. C’est d’ailleurs le premier point soulevé par l’Union des municipalitésdans son mémoire. Quelques exemples de telles poursuites qui ont fait l’objet de reportages :
Une poursuite de 278 M$ pour un terrain acheté 18 M$ en 2018, c’est fort de café! Un promoteur qui tient à son golf, Journal de Montréal;
Il semble que les propriétaires au Québec sont avantagés (et les collectivités désavantagées) par la loi (extrait du mémoire de l’UMQ):
Le droit québécois en matière d’expropriation est basé sur une approche où l’indemnité versée à la partie expropriée se fonde sur la « valeur au propriétaire » plutôt que sur la « valeur marchande » de l’immeuble exproprié. La valeur au propriétaire est ainsi établie en considérant l’utilisation potentielle de l’immeuble par son propriétaire. Le Québec fait figure d’exception à ce niveau à l’échelle canadienne. Le calcul de l’indemnité d’expropriation sur la base de la valeur au propriétaire consacre le droit de propriété au détriment du droit de la collectivité de verser un prix juste, fidèle au marché et de nature à réparer les préjudices qui découlent directement de l’expropriation.
Autrement dit, un propriétaire de terrain (de golf, par exemple) peut souhaiter y développer des centaines de logements… et demander qu’on lui verse tous les profits qu’il aurait fait si on lui interdit de le faire ! C’est ce qu’on peut entendre par la « valeur au propriétaire ». « La spéculation sur les milieux naturels ne devrait pas prévaloir sur l’intérêt collectif qui commande leur protection. », affirme le mémoire de l’UMQ.
Avec une telle logique on peut imaginer que tous les terrains potentiels seront achetés, prenant automatiquement la « valeur au propriétaire »… Ce sont les « claims miniers » qui s’invitent dans le tissu urbain ! Bon, des claims qui coûtent un peu plus que 100$…
Il faut « moderniser la Loi sur l’expropriation afin de faciliter l’acquisition d’immeubles, notamment pour la protection de milieux naturels« , (3e recommandation du mémoire de l’UMQ). La protection des milieux naturels, oui mais aussi le développement des services collectifs et de proximité nécessaires à la création de collectivités viables. Le mémoire de la Ville de Montréal souligne avec force ce que plusieurs ont identifié comme problème : les municipalités doivent fournir gratuitement les terrains pour la construction des écoles. « Plus de vingt projets de construction d’écoles sont actuellement prévus. Cela représente des coûts de près de 200 M$ seulement pour l’acquisition de terrain. » (mémoire de la ville de Montréal) Cent-vingt millions (120M$) pour la ville de Laval, qui prévoit 14 nouvelles écoles. Et 24 millions à Brossard, pour deux écoles. Pourquoi les terrains à Brossard sont-ils plus chers qu’à Montréal ? Ce devrait être moins cher en banlieue que sur l’île ? Est-ce parce que les écoles seront plus grandes ou bien que les égos y ont une « valeur au propriétaire » plus pesante ? Sur cette question de l’expropriation, le point de vue d’avocats défendant des propriétaires : Ce qu’il doit en coûter d’exproprier (La Presse, 12 avril 2023).
Les villes demandent que le Québec paie la note des terrains, en plus de celle des bâtiments, quand il décide qu’il y a besoin d’une école. Mais les villes demandent aussi que les écoles soient moins loin et moins grosses (et dépendantes du transport scolaire), ce qui semble la formule privilégiée actuellement par les administrations scolaires. Il serait sans doute plus facile aux municipalités d’assumer la contribution du terrain si le prix de celui-ci n’était pas gonflé par la « valeur au propriétaire ».
Parmi les autres choses apprises en lisant ces mémoires : il existe une Coalition des terrains de golf en transition ! Une appellation que j’ai d’abord trouvée surprenante, sans doute parce que le golf est associé pour moi à « faire des affaires »… mais en y repensant, le golf est aussi, souvent, le fait d’amoureux des espaces verts. Et le poids des joueurs de golf n’est sans doute pas très grand quand les dollars des développeurs viennent peser dans la balance. De là une Coalition de sept comités de citoyens défenseurs des golfs comme espaces verts à préserver qui «permettraient de répondre aux objectifs de développement urbain durable que s’est donnés la région métropolitaine ». En plus de promouvoir de meilleures conditions de consultation (six (6) des 13 recommandations du mémoire portent sur l’amélioration de la consultation publique) la Coalition fait des liens avec la Loi sur le développement durable (adoptée en 2006) ainsi que la Stratégie de Développement durable 2023-2028. Connaissiez-vous le principe des 3-30-300 ?
La règle du 3-30-300 mis de l’avant par l’OMS pour guider les pratiques de planification territoriales en milieu urbain :
chaque personne devrait pouvoir voir trois arbres à partir de son domicile;
le taux de canopée urbaine devrait être d’au moins 30%;
et l’accès à un espace vert devrait être à moins de 300 mètres d’un domicile.
Le mémoire présente la carte des territoires protégés qui ont évolués depuis 2002. Mais les résultats sont encore loin du compte, en particulier dans le sud.
Source : Ministère de l’environnement et de la lutte contre les changements climatiques; tirée du mémoire de la Coalition des terrains de golf en transition
« Pour être cohérent avec les engagements pris par gouvernement du Québec lors de la COP15, désormais nous devrons donc considérer que lorsque que nous avons moins de 30% de milieux naturels protégés dans une province naturelles ou un domaine bioclimatique, toutes les superficies qui restent sont rares et précieuses et doivent être conservées. De plus, un effort de restauration doit être déployer pour atteindre le 30%. »
« Les principaux obstacles à l’atteinte de la cible de conservation dans la province naturelle des Basses-terres du St-Laurent est liée à la forte pression d’urbanisation et la tenure privée de la majorité des terres. Pourtant, nous devons protéger et restaurer les milieux naturels qui s’y trouve pour lutter contre les effets des changement climatiques, contrer l’effondrement de sa biodiversité et donner un accès à la nature et aux espaces verts à sa population. »
Deux autres changements importants ont été demandés par plusieurs intervenants : l’ajout du qualificatif « pérenne » au vocable « logement abordable ».Dans la formulation de la Ville de Montréal, larecommandation clé 10 : Modifier la notion d’abordable par l’abordable pérenne, de façon à garantir la portée dans le temps.
Et l’ajout d’un « zonage différencié » au nouveau « zonage incitatif » prévu par le PL 16. Une demande soutenue par le Chantier de l’économie sociale (dont le mémoire s’intitule : Le zonage différencié, une réponse à la crise du logement au Québec), mais aussi par la ville de Montréal. Pour « offrir un bonus de densification octroyé spécifiquement au développement de logements pour les projets dont 100 % des unités construites sont abordables de façon pérenne. »
Si vous souhaitez vous plonger dans le texte des mémoires déposés :
Les liens conduisent au site gouvernemental. Si la disponibilité des documents vient à faire défaut, je pourrais déposer les documents sur un répertoire accessible de ce blogue.
Notes
1
Un claim minier est un droit exclusif permettant de vérifier la présence de minerai sur un territoire de 160 000 mètres carrés. Pour moins de 100 $, l’acquisition d’un claim se fait en quelques minutes seulement par l’entremise de la plateforme de gestion des titres miniers (GESTIM) du ministère des Ressources naturelles et des Forêts.– Ici, le libellé de l’article 246 (voir ci-après) me semble donner beaucoup plus qu’un « droit de vérifier la présence ».
2
Société pour la nature et les parcs du Canada, section Québec
3
(colonne de droite, en haut, deuxième item sous le titre Document(s) associé(s) au mandat)
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